Gustavo Ortolá, presidente de GO Real Estate conoce en detalle la evolución del mercado inmobiliario así como también de la construcción. Apuesta al crecimiento de esta industria, no sólo en Buenos Aires sino en distintas ciudades del interior, donde avanza con proyectos de acuerdo con las necesidades de cada mercado. Una gran oportunidad para los desarrolladores y también para la demanda, que se entusiasma con los emprendimientos que promueven cambios a favor de un estilo de vida más moderno y amigable.
¿Qué oportunidades se encuentran hoy?
Creo que es un momento particular. En esta coyuntura se observa un desfase entre el peso y el dólar, que creó ciertas resistencias, pero a la vez oportunidades. La primera es la diferencia en el precio de la construcción respecto de los valores anteriores. Hoy existe una ventana de tiempo para desarrollar y para construir porque los costos de la construcción han bajado y no han alcanzado el valor de la devaluación. Esto genera una oportunidad para construir proyectos en Buenos Aires, el Gran Buenos Aires y el interior. En cuanto a la Capital hay temas que limitan como el nuevo Código Urbano. Y esta indefinición o temor generó lentitud en el desarrollo y en el cambio de algunas reglas, así como las plusvalías generó algunos problemas. Eso juega un poco en contra o desacelerara el crecimiento. Esto será así hasta que se termine de aclarar el panorama y que todos entendamos el tema. Es un proceso y es necesario realizar algunos ajustes a partir de temas que hemos solicitado. Sin embargo, esto que plantea algunas trabas, a la vez fomenta el desarrollo fuera de la ciudad de Buenos Aires y permite mirar hacia afuera. Estoy trabajando proyectos justamente en el interior con programas mixtos denominado “Fabricando Ciudades”. Esto me permite desarrollar emprendimientos importantes en Jujuy, Salta, Resistencia, Córdoba, Rosario, San Luis y recientemente Puerto Madryn, que no han sufrido situaciones como las que se vive en la Capital, con características propias que interesan a la demanda.
En busca de desarrolladores…
Argentina es un país de desarrolladores y con gran creatividad. Pero en el interior hay mucho para seguir creciendo y aplicando el concepto del Nuevo Urbanismo que implica incorporar proyectos mixtos, peatonales, ciudades dentro de las ciudades, tramas enlazadas. Se afianza vivir en forma peatonal, con cercanía del lugar del trabajo con la vivienda, acortando el tiempo para viajar. Ciudades que sean vivibles.
En el interior ¿se mueven en dólares o pesos?
Depende de la plaza. Mendoza en dólares, Córdoba en pesos. Esta provincia tiene una plaza con desarrolladores muy creativos, pero a la vez me parece que tienen una autoestima baja. La ciudad tiene oferta de precios bajos y entonces cuesta generar negocios rentables. El techo del precio es muy inferior a lo que es, por ejemplo, Jujuy o Puerto Madryn.
¿Qué proyectos busca la demanda?
Trabajamos en general para la clase media y para los distintos estadíos de ese segmento. La dinámica es un programa mixto, muy económico para parejas jóvenes y otro proyecto de más nivel para que esa pareja pueda subir un escalón más y así adquirir otro proyecto de mejor calidad. También existen emprendimientos de alto nivel adquisitivo, que sería el último paso para que esa gente pueda alcanzar el siguiente segmento. Es decir, son distintos estadíos de clase media. Lo que se advierte también es que por la coyuntura se construyen muchas propuestas de alta gama que es el que mejor rentabilidad obtiene. En Buenos Aires existen proyectos singulares que se venden a valores por encima de los 10.000 dólares el m2.
¿Qué está pasando con Procrear?
Esta propuesta está destinada a una demanda de cierta capacidad adquisitiva. Sin embargo, en la ciudad de Buenos Aires y también en el interior, este programa es un fenómeno y muchos de los que han accedido son profesionales. De hecho el programa se está revitalizando. Lo que sucede es que hay que imaginar, diseñar las ciudades y los proyectos pensando en el largo plazo. Actualmente estoy trabajando con los intendentes en el país, que en general siempre se ocupan de mejorar la situación de las ciudades cuando llegan las elecciones. Ahora, sin embargo, están pensando de otra manera y plantean cambios respecto de la planificación de las urbes de aquí a veinte años.
Ejemplos de lo que sucede en el interior…
Con respecto a la planificación de las ciudades estuve trabajando en Rosario y Córdoba. Rosario tiene la misma población que Córdoba, pero tiene la mitad de superficie del ejido urbano que Córdoba, entonces la densidad de Rosario es el doble que Córdoba. Lo que implica que darle servicio al cordobés es mucho más caro que al rosarino. Esos son problemas de gestión que se relacionan con el planeamiento.
El tipo de construcción cambia según las ciudades….
Estamos trabajando con diferentes sistemas de construcción. Hace 70 años que tenemos el mismo sistema y ahora sumamos otros nuevos más industrializados, que nos permite mejorar los tres parámetros de la construcción: costos, calidad y plazo. Mejorar los sistemas de construcción nos permite, por ejemplo, mejorar temas de aislación, velocidades, estabilidad de las construcciones.
Con respecto a Jujuy, ¿en qué área estás trabajando?
En esta provincia trabajamos en Altos de Zapla, que está pegado al casco urbano, hacia donde crece la ciudad. Está en el faldeo con hermosas vistas, en un terreno con movimiento. Allí se desarrollan programas mixtos con barrios unifamiliares y también multifamiliares, con construcciones de todo tipo, donde se aplican sistemas industrializados o tradicionales. El valor que tienen estos barrios es que están enhebrados por ríos o cordones montañosos. En otras ciudades como Córdoba surge el efecto de la conurbación, que son aquellas ciudades satélites ubicadas alrededor de la ciudad principal como Jesús María, Villa María o Alta Gracia que están creciendo. Seguramente con el tiempo se van a unir a la ciudad central. Córdoba tiene una infraestructura vial muy desarrollada que permitió el crecimiento de esas ciudades. En otras urbes del interior esto no existe y sólo crece lo que es el casco central en forma radial, pero se agota. Todo esto que hacemos en el interior lo presento en Buenos Aires para que los desarrolladores que están cansados de las contingencias de la ciudad se vayan al interior y puedan encarar buenos negocios. Más aún, la idea es llevar capítulos de proyectos realizados por la AEV (Asociación de Empresarios de la Vivienda), que está en etapa de fusión con la CEDU (Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos) para que los profesionales locales conozcan lo que se está realizando en diferentes zonas del país. Son procesos largos, pero lo importante es que se puedan concretar.
